一、功能及要求：
(一)采购项目名称：天悦和苑物业管理服务项目
(二)采购项目基本情况：位于天心区先锋街道新路村、新悦路以西、天悦和苑幼儿园以北、先锋派出所以南。总建筑面积******.**平方米，其中住宅建筑面积******.**平方米、商业面积****.*平方米、地下室建筑面积*****.**平方米、物管用房建筑面积****.**平方米、社区管理用房建筑面积****.*平方米。地下停车位****个，地上停车位**个，住户****户。
(三)采购项目服务期：五年
(四)采购项目预算：住宅按*.*元/月.平方米，商业按*元/月.平方米计算，每年整体预算控制在***.*万元以内，五年共计****万元。地下停车场经营收益分成，双方另行约定。
二、相关标准：
按国家相关标准规定执行
三、技术规格：
(一)服务内容与质量：在物业管理区域内，前期物业管理服务包括以下内容：
*.房屋管理
*.*对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
*.*根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
*.*每周巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等不少于*次，做好巡查记录，及时维修养护。
*.*按照住宅装饰装修管理有关规定和《临时管理规约》要求，建立完善的住宅装饰装修备案制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的注意事项。每日不少于*次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告本房产开发商和有关行政主管部门。
*.*对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告本房产开发商和有关行政主管部门。
*.*各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
*.公用设施设备维修养护
*.*对公用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
*.*对公用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
*.*设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
*.*对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划。向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定。组织维修或者更新改造。
*.*消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
*.*设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
*.*小区主要道路及停车场交通标志齐全。
*.*路灯、楼道灯完好率***％。
*.*容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
*.保洁服务
*.*按要求合理设置垃圾收集点，负责垃圾收集、中转，每天清运生活垃圾。
*.*小区公共场所、电梯厅、楼道、地下停车场等每日清扫不少于*次；共用部位玻璃每季度清洁不少于*次；路灯、楼道灯每半年清洁不少于*次。
*.*区内公共雨、污水管道每年疏通不少于*次；雨、污水井每半年检查不少于*次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查不少于*次，每年清掏不少于*次，发现异常及时清掏。
*.*根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
*.绿化养护管理
*.*对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
*.*定期清除绿地杂草、杂物。
*.*预防花草、树木病虫害。
*.*在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。建立绿色的“四周”，最终达到天悦和苑小区生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证天悦和苑小区的花草树木搭配适当，绿化充分，无裸露土地。绿地整洁，无虫害、无斑秃、无折损等现象；确保天悦和苑小区的园林绿化，无破环、践踏、占用等现象；绿化区所产生的垃圾及时清运。
*.排污管理
对天悦和苑小区的污水井、排污管、化粪池等定期疏通清理且采取隐性化的管理并保障其设备正常使用，确保天悦和苑小区的住户有一个无污水、无废气、无臭气的环境。
*.污染控制
对于各种可能的污染源如垃圾站、风机噪音、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制，并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。
*.协助维护公共秩序
*.*小区主出入口**小时值勤。
*.*对重点区域、重点部位及时巡查。
*.*对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
*.*对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告本房产开发商和有关部门，并协助采取相应措施。
*.*配备相关消防设备，定期组织消防演习。
*)建立消防责任制：由于高层小区火险因素多、火势蔓延快、疏散困难等特点，消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的，需要小区的每一个人都来参与。使小区消防管理全面展开，使火灾事故的隐患降到最小程度。
*)控制火灾隐患要点：日常防火工作应注意如下几个要点：首先要控制火源。在小区火源除了人为疏忽失火外，也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各种油漆、涂料、木材、化纤材料等，在各种施工中，必须严格按消防条例的规定禁用易燃材料。如属于必须使用的。要经过特殊处理；其三监视可能引起火灾的区域。在小区可能引起火灾的区域有各配电管井、电梯井道底坑、设备机房、材料仓库等，在此区域要加强日常消防巡视，配备相应的灭火器具，经常清理可能引起火灾的物品；其四增强人的防范意识。在大多数火灾中，人为因素占有很大比例，加强防火安全教育，提高全员防火意识是防火工作的重点。
*)加强宣传，勤演勤练：通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络等方式，广泛宣传消防知识，特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防，同时建立以保安员为主的消防队伍，勤练基本功，定时进行消防演习，并组织小区客户参与实地消防演习。
*.在物业管理区域内，其他服务包括以下事项：
*.*社区文化娱乐活动(每年不少于*次)。
*.*物业及物业管理档案、资料；
*.*法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；
*.*推进智慧化住宅小区建设。
(二)人员配置及要求：(至少**人)
项目经理：*人
工程维修：不少于*人
保安队员：不少于**人(巡逻*人，监控*人，门岗*人，轮休*人，三班倒)
保洁员：不少于**人
客服人员：不少于*人
财 务：不少于*人
绿化员：不少于*人
*) 从业人员年龄原则上不得超过**周岁，其中**周岁以下人员占总数的**%以上，身体健康，工作认真负责，品行端正，均无犯罪记录证明，所有员工档案交采购人单位等相关部门备案：
*) 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
*)关键专业岗位人员，必须本人持有相关操作或执业证件方可上岗履职。(如：消防监控室值班人员必须持有消防操作证)
四、交付时间和地点：
(一)服务期限：自合同签订之日起五年
(二)服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
物业服务质量考核评分标准(***分)
| 考评项目 |
考核指标 |
考评内容 |
分值 |
考核要点 |
得分 |
备注 |
| 一票否决项目 |
年工作 |
诚信、管理 |
*、物业公司或公司法定代表人被纳入法院或行业主管部门失信(黑)名单，年度考核评优一票否决 *、因管理不到位造成直接事故，年度考核评优一票否决 |
| 加分项目 |
年工作 |
物业公司投诉率 |
* |
*、全年无直接责任安全生产事故 *、**%居民无投诉 |
| 物业公司荣获各类奖项 |
* |
*、个人、物业公司荣获区级类荣誉奖项加*分 *、个人、物业公司荣获市级、省级类荣誉奖项加*.*分。 *、个人、物业公司荣获国家类荣誉奖项加*.*。 |
|
| 客服服务(**) |
基础工作 |
物业服务用房客服中心 |
* |
*、办公物品有乱堆乱放，不整洁扣*.* *、有明显灰尘及垃圾或污渍每处扣*.* |
|
| 物业企业经营 |
* |
*、无营业执照扣*.* *、未公示营业执照、服务合同内容、各项收费内容、标准及依据、承诺事项、公共收益及使用情况、业主大会(业委会)职权(责)、业主权利和义务、管理规约、业主大会议事规则。职能部门监督投诉电话等内容，每项扣*.* |
| 物业值班制度 |
* |
*、无值班制度或未公示值班电话扣*.* *、无值班记录(包括内容及签名)扣*.* |
| 物业工作人员 |
* |
*、着装不统一每发现*人次扣*.* *、未挂牌上岗每发现*人次扣*.* |
|
| 道路及共用设施设备管理(**) |
设备管理 |
设施设备维护保养 |
* |
*、无维护保养工作计划扣*.* *、未按照计划执行(定期维护记录)每次扣*.* *、改变设施设备用房用途，物品乱堆乱放每处扣*.* *、设施设备房有明显灰尘或污渍(脏乱差)每处扣*.* |
|
| 道路 |
道路及井盖 |
* |
*、道路有明显不平整或损坏未修复每处扣*.* *、井盖损坏或缺失每处扣*.* |
|
| 电梯 |
电梯维修保养 |
* |
*、未与专业电梯维保公司签订维保合同每台扣*.* *、未制定应急处理方案扣*.* *、电梯轿厢无年检标识或超期每台扣*.* *、电梯机房和轿厢无照明、通风不畅、有垃圾的扣*.* *、电梯轿厢应急对讲不通畅每台扣*.* *、电梯轿厢无乘梯注意事项每台扣*.* |
|
| 供水 |
供水设备运行 |
* |
*、供水设备出现渗漏、污染每处扣*.* *、二次供水未定期清洗水池并记录每次扣*.* *、二次供水无水质检测报告或水质检测不达标每起扣*.* *、未制定停水及事故处置方案扣*.* |
|
| 供电 |
供电系统运行 |
* |
*、供电配电间房照明未完好、不干净整洁、相关物品乱堆乱放，每发现*处扣*.* *、无供电运行记录或记录不完整扣*.* *、照明设备运行不正常，公共照明未亮每处扣*.* |
|
| 消防 |
消防设备设施及通道 |
* |
*、消防通道有明显堵塞，影响车辆通行，不予处理每次扣*.* *、无消防应急预案扣*.* *、消防控制无每天专人值守并记录每次扣*.* |
|
| 物业维修资金 |
维修资金使用 |
* |
*、维修资金违法违规使用，每起扣*.* *、非应急维修事项按应急维修程序办理，属应急维修事项未按应急维修程序办理，每起扣*.* *、维修资金使用过程中，程序、资料不完善的，每处扣*.* |
| 标识系统完善(*) |
位置标识 |
物业小区位置标识 |
* |
*、物业项目未设置统一标识标牌，每处扣*.* |
| 其他标识 |
禁烟标识、文明道德公约、温馨提示、应急逃生等安全警示标识。 |
* |
*、公共区域无禁烟标识、文明道德公约、温馨提示等标识，楼道及公共通道无应急逃生等安全警示标识，每处扣*.* |
| 安防管理(**) |
出入管理 |
物业服务项目各出入口**小时值守及对大件物品和违禁物品出入管理 |
* |
*、出入口无人员职守每次扣*.* *、每一个值守点无值班记录或记录不完整扣*.* *、无交接班记录每次扣*.* *、无大件物品及违禁物品出入登记制度及记录扣*.* |
|
| 监控管理 |
配有安全监控设施设备的，运行正常，实施**小时监控，可查阅**天内的监控视频。 |
* |
*、规划配置的监控设施设备未正常运行或损坏未修复，每处扣*.* *、无监控值班人员及记录每处扣*.* *、近**天内监控记录缺失每天扣*.* |
| 车辆管理 |
停车区域有标识，车辆登记管理、停放规范 |
* |
*、物业区域内未按规划要求设置机动车(非机动车)停放区，无停车标识每处扣*.* *、车辆未在指定区域停放每台扣*.*(有人值守，停放整齐，不影响车辆正常通行的不扣分) *、无车辆进出记录或记录不全扣*.* |
|
| 人员管理 |
业主(人员)出入管理科学，登记清楚规范。 |
* |
*、无外来人员登记制度、记录或记录不全扣*.* |
| 晾晒管理 |
衣、物、被等晾晒至业主自家阳台和公用楼顶平台 |
* |
*、公共场所随意拉线绳晾晒每处扣*.* *、公用楼顶平台无温馨提示及安全警示每处扣*.* |
|
| 环境卫生(**) |
垃圾清理 |
垃圾站及垃圾桶管理，垃圾清运消毒 |
* |
*、垃圾站及垃圾桶有明显异味或蚊蝇每处扣*.* *、无定期消毒记录扣*.* *、垃圾桶未分类设置每处扣*.* *、垃圾收集未袋装化，垃圾桶周边垃圾有明显散落每处扣*.* |
|
| 室内公共区域保洁 |
室内楼道、过道、一层共用大厅、天台地面等区域 |
* |
*、有明显杂物堆放每处扣*.* *、小区摩托、电动、自行车辆有乱停乱放现象，物业公司未及时处理 ，每处扣*.* *、有明显污渍或垃圾每处扣*.* |
|
| 室外公共区域保洁 |
室外道路、共用活动场地、停车场等区域 |
* |
*、有杂物堆放未清理每处扣*.* *、有明显纸屑(烟头、槟榔渣)垃圾每处扣*.* |
|
| 公共部位设施保洁 |
单元门、防火门、过道栏杆、信报箱、宣传栏、楼道灯、庭院路灯等部位 |
* |
*、有牛皮癣或明显蜘蛛网每处扣*.* *、楼道内墙体明显污渍每处扣*.* |
|
| 消杀 |
定期开展消杀服务工作，有记录，灭四害效果良好。 |
* |
*、无定期消杀计划及记录每次扣*.* |
| 绿化管理(**) |
绿化养护 |
制定年度绿化养护计划，专人负责组织实施 |
* |
*、无养护计划扣*.* *、无定期养护记录每次扣*.* *、无人员负责组织实施每次扣*.* |
| 草坪 |
经常修剪，保持平整，无杂草、无白色垃圾、无杂物、无乱栽种。 |
* |
*、有明显杂草且未修整每处扣*.* *、有白色垃圾每处扣*.* *、有明显杂物堆放每次扣*.* |
|
| 绿篱 |
经常修剪，保持成形，无空缺、无枯枝、无病虫害。 |
* |
*、有大范围植株病虫害扣*.* *、有大范围植株缺失扣*.* *、有大范围植株枯死扣*.* |
|
| 树木 |
生长茂盛，无枯枝、无病虫害、无乱拉绳(线)。 |
* |
*、有大范围的植株病虫害扣*.* *、有大范围的植株枯死扣*.* *、有乱拉绳线每处扣*.* |
- |
注：
*.每日工序、每月工序、每季工序不按时完成的，发现一处分别扣*分；
*.各项考核不达标的，在物管专员书面提出整改要求后，在限定的时间内不及时整改扣*分；
*.量化考核标准与成交供应商经济挂钩，*分=****元，依此类推。
*.满分***分，最低标准分**分，连续两个季度内累计三个月量化考核标准平均低于**分，从合同金额中扣除*%。
*.数字化案卷处理不及时的，每出现一单扣*分；*****市民投诉电话每月满意度低于**%的，月度考核中扣*分。
要求：
*、本次检查全程实行应检全检、应查全查、无死角、全方位考核；
*、完成好加分项目中的两点内容，评分可直接达到**分；
*、针对考核扣分点，物业公司需在一周内整改好，附照片发至群内。如若再次发现该扣分问题未处理、处理不及时，将逐一进行扣分；
*、考核检查中的所有扣分点应以文字和图像方式同步记录；
*、图像应清晰体现实际情况和具体方位并打印后由考核组长和考核工作人员签字确认；
*、每季度为一个考核周期，综合四个季度的考核评分。
考核人员(签名)： 被考核物业公司负责人(签名)：
年月 日 年 月 日
六、验收标准：
| *、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行。本项目采用简易程序进行验收，由采购人组织验收。 *、验收过程中产生纠纷的，如为中标人原因造成的，由中标人承担相关费用；否则，由采购人承担。 |
七、其他要求：
五、资金结算方式
*、付款方：登录后查看
*、付款方式：按季度结算，采购人根据考核标准，每月或不定期地对中标单位进行考核，未达到标准则按相关规定扣分、扣款。
费用结算以采购人每月考核结果为准，成交供应商申请付款前应提供等额合法有效的增值税专用发票及维护记录，考核标准参考附件。
六、其他要求
(一)资格证明文件复印件须加盖投标人公章。
(二)投标人须承诺根据各级政府下发的《物业服务管理办法》提供物业服务，并提供承诺书原件扫描件。
(三)投标人须对员工工资安排、社会保险、人身安全、食宿情况等本次服务所需的设施设备等进行承诺，并提供承诺书原件扫描件。
(四)投标人必须满足依法用工，所支付给物业公司服务人员的月度工资需达到长沙市最低工资标准，并按长沙市政策法规规定购买工伤保险、人身意外险、养老保险、医疗保险等。
(五)对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
