*.项目背景

为规范新区物业管理工作，全面提升物业服务质量，促进辖区物业管理行业持续、健康、稳定发展，****年在沿用原岳麓区住房和城乡建设局聘请第三方机构对全区在管住宅项目开展物业服务质量考核工作的基础上对新区项目进行了公正、客观的考核并及时向社会进行公布，社会反响良好。并结合当前行业安全生产管理严峻形势，如电动车(非机动车)火灾事故、小区火灾事故、高空抛物事故频发现象，进一步认识到行业监管的责任重大。为进一步促进新区物业管理工作稳健发展，规避监督管理风险，****年决定继续聘请第三方专业机构在全区开展物业服务质量考核工作。

*.建设目标

为全面提升我区物业管理服务水平，创建文明、和谐、宜居的生活环境，加强对物业服务企业的管理，落实物业管理主体责任，确保对物业服务管理监督工作落到实处。根据《湖南省物业管理条例》、湖南省安全生产委员会办公室《关于加强电动自行车防火安全管理工作的通知》、长沙市住房和城乡建设局《关于加强住宅小区消防灭火器材管理的通知》等相关规定，现结合我区实际情况，引入物业管理第三方评估机制，对辖区内物业服务企业的服务质量进行管理重点检查，查找物业服务企业在日常服务、安全生产、创文明城市、创卫生城市、业主幸福指数方面存在的突出问题与安全隐患，并落实监督管理和考核奖惩，详细制订考核方案和责任落实，建立具有导向性、针对性和科学性的检查监督工作体系，引导物业管理服务良性发展，现拟通过政府采购的形式，确认一家物业服务质量考核单位。

    符合国家和地方相关规定要求。

    通过第三方成交供应商共同参与，对我区物业服务项目进行物业服务质量综合测评，以确定辖区内影响物业使用人使用的关键因素，摸清辖区内物业服务企业真实服务状况，为政府职能监管决策提供有效的支撑数据与信息。

*.服务期限：自合同签订之日起算，累计不超过***个工作日内完成全部工作内容。在此期间未履行合同，不遵守承诺，采购人有权解除合同，其一切责任由成交供应商自行负责，不得以任何理由向采购人提出任何索赔要求。

*.服务地点：采购人指定地点。

    *.履行方式：成交供应商应根据采购人要求，完成物业服务质量考核工作外包的每项工作，直至项目验收合格。

*. 服务范围

湖南湘江新区范围内实施专业物业管理的项目，住宅***个全年检查*次，非住宅***个全年检查*次，累计检查项目****个。最终检查的项目名单以采购人指定提供的名单为准。

*. 服务内容

*.* 制定全面执行方案和技术规范，构建适用于不同业态的考评模型，构建湖南湘江新区物业管理服务质量综合评价体系，确保各项措施符合法律法规、行业规范和企业服务标准。

*.* 秉承公正、公平、公开的原则，结合物业服务等级、文明创建、卫生城市创建、生活垃圾分类、安全生产管理、电动车(非机动车)管理、投诉处理、公共收益、业主满意度、物业费收缴等核心要素，对辖区内的物业服务项目进行全面考评。

*.* 组织辖区内各街道物业管理办工作人员与物业服务企业代表召开考核方案评审会，直至考核方案获得一致通过。

*.* 参与考核的成员需具备**年以上行业经验，持有相关证件，统一着装并佩戴工作证；成员需具备大专及以上学历，持有物业管理师、全国物业企业经理证、电力系统及其自动化工程师、建筑工程工程师等资质证书，熟悉考核流程，具备高度的职业操守。

*.* 考核形式灵活多样，采用日常检查与“四不两直”抽查相结合的方式，每次检查完成后对第三方考核结果进行汇总形成检查报告，确保考核的及时性与有效性。

*.* 具体考核内容涵盖文明创建、创卫、普法、垃圾分类等多个方面；详细检查小区卫生、绿化养护、直饮水设施、垃圾管理、消防安全、电梯管理、电动车(非机动车)管理、安全标识等**大项近***多个子项指标，确保考核全面覆盖。

*.* 建立问题清单和问题库，为湖南湘江新区物业管理服务综合测评提供数据支持，便于职能部门监督企业改进工作。

*.* 确保考核队伍稳定，包括现场考核人员、考核标准制定者、考核平台维护人员、考核结果统计分析人员等，均须高质量完成考核任务。

*.* 组织考核成员严谨开展测评工作，确保考核内容无遗漏、无偏差，现场考核情况如实记录，参与考核人员及被考核项目负责人签字确认，并及时完成平台数据录入、保存及上传。

*.** 负责规范填写考核结果，确保录入数据的准确性和逻辑性。

*.** 确保考核结果的真实性和准确性，为采购方提供可靠的决策依据。

*.** 负责考核成员的后勤保障工作，包括现场检查人员与后台支持人员薪酬、五险、餐费、交通费、网络通信费、培训费、人员服装费、报告打印装帧费用等，并须为考核人员购买人身意外保险，确保考核工作安全顺利进行。

*.** 在考核前组织考核成员进行培训，确保熟悉考核标准与要求，并与每位成员签订廉洁保密协议，确保考核工作的公正性和廉洁性。

*.** 配合采购方制定实施方案，并进行宣传推广，提高考核工作的知晓度和影响力。

*.** 对考核结果进行归类统计，形成详细的考核报告，为采购方提供全面的考核反馈。

*.** 根据采购方的项目数量和时间要求，对辖区内需要考核的项目进行全面覆盖，确保在****年*月底前完成****个项目考核工作，并及时提交考核报告。

*.** 工作范围明确，覆盖全区物业服务项目，实行统一综合考核。

*.** 对于存在分期开发、多种业态、多种收费标准的物业项目，实行分业态、分开考核、分次计费的方式，确保考核的针对性和有效性。

*.** 采购方在紧急情况下，无论节假日，供应方保证在**分钟内就该项工作做出响应，并全力配合完成紧急任务。

*.** 考核检查内容详见：《****年湘江新区物业服务质量考核内容评分表》

*. 考核依据

*.* 《湖南省物业管理条例》

*.* 关于印发《长沙市住宅小区物业管理和服务标准化建设指导意见》的通知(长物管联办〔****〕*号)

*.* 湖南省安全生产委员会办公室《关于加强电动自行车防火安全管理工作的通知》

*.* 长沙市住房和城乡建设局《关于加强住宅小区消防灭火器材管理的通知》

*. 服务要求

采取现场考核、专家当场点评、专项打分考核及图片同步记录的方式，对物业项目物业服务情况进行巡查、考核，结合现场实际情况对物业管理情况以下内容进行检查并进行综合考核(包括但不限于文明创建、创建卫生城市、生活垃圾分类、安全生产管理、电动车(非机动车)管理、投诉处理、公共收益、业主满意度、物业费收缴等内容)，形成以文字分析、图片展示为表达方式的报告，全方位多角度地展示物业项目实际情况，有效保证第三方考核结果的“公平、公正、客观”，使出具的报告书真实有效，为委托方提供重要参考依据。

*. 服务质量标准

根据采购人工作要求，成交供应商在人员配备要求范围内组建有利于本工作的考核专家组并上报采购人同意，成交供应商不得出具有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏项的考核报告，不得以专家组个人名义出具考核报告。

*. 质量保证

*.* 成交供应商应根据委托项目的具体要求依法执业、客观公正地出具考核结果报告，严格履行保密义务；

*.* 成交供应商完成考核后，应出具书面考核结果报告，递交采购人；

*.* 成交供应商应加强对考核资料的保密和管理，在完成项目考核后，应按照要求对考核资料进行管理，如发现考核资料外泄的，采购人将予以警告并有权不再对其进行委托；

*.* 成交供应商出具的考核结果报告质量不得低于采购人服务要求(本方案第四条服务内容及要求)，否则采购人有权拒收。

*. 服务人员配备要求

项目组成员原则上由 * 名项目负责人和**名团队人员组成；需有至少*人持物业管理师、*人持全国物业企业经理证、*人持电力系统及其自动化工程师、*人持建筑工程工程师；实践经验丰富，从事过类似项目服务质量考核工作。 每次具体参与人数根据实际情况确定。

    *. 项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证；本项目按照长财采购(****)*号文，分期验收，即完成一次验收一次。

    *. 验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。

    *. 项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。

    一、结算方法

    *. 支付方式：湖南湘江新区管理委员会开发建设局(交通运输局)(通过国库集中支付)；

    *. 付款方式：根据长财采购(****)*号文，分期验收，分期支付。每次付款前，成交供应商应向采购人出具合法有效的全额增值税普通发票后进行支付；否则采购人有权不予安排付款，且不视为违约。

    二、报价要求

    *. 本项目预算*******元，包含全区****个物业项目(住宅***个全年检查*次，非住宅***个全年检查*次)，投标单价不得超过****元/项目，实际支付费用据实结算，原则上不得超过预算价。

    *. 如因采购方工作需要，检查项目数量超过****个项目时，超出部分根据中标单价按实结算。

    *. 由采购人根据考核情况据实结算：实际支付费用=中标单价×考核项目个数(单个物业项目存在分期开发、多种业态、多种收费标准的，分多业态分次考核的，按多个项目计算)。

    三、其他要求及说明

    *. 本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资、管理费、考核系统费、服装费、办公费、报告打印装帧费、交通费、通讯费、人员餐费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

    *. 本项目现场无法提供办公、住宿、就餐等条件，中标供应商需自行解决。投标供应商投标前应充分考虑交通及其他费用，做好组织预案工作，所涉及的费用均包含在投标报价中，根据自身实力考虑各种潜在风险，合理报价。

    备注：对于上述项目要求，供应商在参与投标时应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。

附件

湖南湘江新区****年度物业服务质量考核内容评分表