长沙市老干部休养所位于长沙市雨花区砂子塘***号，占地面积约**.***亩(约*****平方米)，建筑面积约*****平方米(其中老干所办公楼****平方米、办公用房旧*栋***平方米、办公用房旧*栋***平方米、东面综合楼***平方米、住宅*栋****平方米、住宅*栋****平方米、住宅*栋****平方米、住宅**栋****平方米、住宅**栋****平方米、住宅**栋****平方米、车库房***平方米、配电间**平方米、垃圾储存点两层**平方米)。绿化面积****平方米。化粪池**个，公共洗手间*个，冷热空调**台(其中柜机*台，分体式空调**台)，微型消防站*个，消防设备有消火栓*个、灭火器***个，监控设备有摄像头及配套系统(*套共**个机位)。

(一)项目内容

本招标项目共*个包：长沙市老干部休养所物业管理(包括院内办公区域和生活区域及所有概况内容)

*、负责院内门卫、传达及治安保卫：

(*)**小时门卫值班。

(*)传达室的收发工作。

(*)**小时保安护卫和安防值班及公共秩序的管理。

*、负责公共部分的清洁卫生及绿化管理:

(*)公共场地、场所、部位的清洁卫生，包括但不限于办公场所楼道、通道、卫生间、外墙、屋面、宣传设施等公共部位。

(*)公共洗手间的厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换。(具体要求由合同约定)

(*)公共办公区域及生活区域内垃圾收集、清运、转运至院外环卫部门指定投放点。

(*)院区公共区域垃圾桶所需垃圾袋的更换及采购。

(*)公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀。

(*)室外绿化及园林景观日常管养，包括修剪施肥、浇水、杀虫。

(*)配合属地社区做好垃圾分类工作。

*、负责院内防火安全及消防设施。

(*)负责院内***个灭火器、*个消火栓、水带的更换、保养，保持消防设施的功能完好。

(*)确定重点防火部位，制作并悬挂疏散示意图，监管易燃易爆等危险品，防止消防设备丢失。

*、负责对公共设施的检查、日常维修(单件或单项不高于***元)：

(*)公共区域水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管维修、更换。

(*)公共区域的地面、墙面维护。

(*)卫生间洁具、照明灯具、排风扇、给排水管道维护。

(*)电源转换开关箱维护。

(*)开关、灯具维修更换。

(*)定期对空调滤网进行清洗。

*、负责院内下水网管道、化粪池的维护及清理。

*、负责院内垃圾站的清运、维护、修缮。

*、根据招标人需要对院内开展的各项工作提供服务与配合。

(二)物业服务有关事项说明

*、中标人根据有关物业服务法规以及招、投标文件相关条款与招标人就长沙市老干部休养所物业管理项目签订物业服务委托合同。

*、该物业委托管理期限为合同签订之日起三年，合同一年一签。甲方根据对乙方的考核结果决定下一年是否续签。

*、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。物业管理服务须达到招标文件、委托管理合同设定有关要求。招标人定期对各品目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，招标人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。

*、招标人为中标人提供必要的办公用房、管理用房(含仓库及维修场所)等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用装修由中标人负责，在合同签订后**天内交给中标人，合同终止后**天内交回招标人。招标人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。

*、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。

*、根据业主需求，中标人应积极为招标人(业主)提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，中标人按实际发生数额向业主自行收取，参照省、市相关规定的标准收取；中标人应无条件配合甲方对院内的管理活动。

*、因中标人管理不善导致招标人(业主)财产受损或人身伤害的，中标人

应给予赔偿并承担相应的法律责任，招标人可以视情况解除本协议。

*、在合同执行期间，中标人须接受招标人以及有关行政主管部门的监管。

*、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人(业主)有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

**、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。

**、投标人在投标报价时，除对物业服务费用组成要求进行报价外，还要根据对各品目所列出的管理项目和服务要求分明细报价(如：人工成本、安保费用、绿化费用、保洁费用、管理佣金、税率、杂费等)。

**、投标人在报价时，人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。

**、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据各品目的实际情况在与中标人签订合同时一并签订《物业监管考评办法》。

**、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。

**、投标人在投标前可分别到各项目现场踏勘，投标人若还有疑问或对招标文件所列内容有不同理解的，招标人将集中在网上答疑。

**、招标人已设计、规划的，在招标文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次招标范围内。

**、中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息(电子文挡、书面文挡各一份)，严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任，招标人并有权视情况解除本协议。

(三)人员配置备数量与要求

*、人员数量

人数配置不得低于**人，各岗位人员分布可由中标企业根据岗位要求自行调整，但不得低于总人数要求。所有人员均与中标人建立劳动合同关系，与招标人无关，但招标人有权视服务情况要求中标人更换不适岗的相关人员。

*、人员要求

(*)热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

(*)树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于招标人(业主)。

(*)知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，中级以上职称，有丰富的行政机关物业服务经验。

(*)根据长沙市老干部休养所院内停车场地的实际情况，合理配置人员，保持院区车辆停放安全、有序。

(*)员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由中标人负责。

(*)安保人员年龄应低于**周岁以下，身高不低于***厘米，高中以上文化程度，应提供安保人员培训证、上岗证，退伍军人优先；保洁人员年龄在**周岁以下；专技人员提供相应岗位的专业资格证书和上岗证书；以上人员均须提供个人健康证明和无犯罪记录证明。

(一)项目内容

本招标项目共*个包：长沙市老干部休养所物业管理(包括院内办公区域和生活区域及所有概况内容)

*、负责院内门卫、传达及治安保卫：

(*)**小时门卫值班。

(*)传达室的收发工作。

(*)**小时保安护卫和安防值班及公共秩序的管理。

*、负责公共部分的清洁卫生及绿化管理:

(*)公共场地、场所、部位的清洁卫生，包括但不限于办公场所楼道、通道、卫生间、外墙、屋面、宣传设施等公共部位。

(*)公共洗手间的厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换。(具体要求由合同约定)

(*)公共办公区域及生活区域内垃圾收集、清运、转运至院外环卫部门指定投放点。

(*)院区公共区域垃圾桶所需垃圾袋的更换及采购。

(*)公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀。

(*)室外绿化及园林景观日常管养，包括修剪施肥、浇水、杀虫。

(*)配合属地社区做好垃圾分类工作。

*、负责院内防火安全及消防设施。

(*)负责院内***个灭火器、*个消火栓、水带的更换、保养，保持消防设施的功能完好。

(*)确定重点防火部位，制作并悬挂疏散示意图，监管易燃易爆等危险品，防止消防设备丢失。

*、负责对公共设施的检查、日常维修(单件或单项不高于***元)：

(*)公共区域水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管维修、更换。

(*)公共区域的地面、墙面维护。

(*)卫生间洁具、照明灯具、排风扇、给排水管道维护。

(*)电源转换开关箱维护。

(*)开关、灯具维修更换。

(*)定期对空调滤网进行清洗。

*、负责院内下水网管道、化粪池的维护及清理。

*、负责院内垃圾站的清运、维护、修缮。

*、根据招标人需要对院内开展的各项工作提供服务与配合。

(二)物业服务有关事项说明

*、中标人根据有关物业服务法规以及招、投标文件相关条款与招标人就长沙市老干部休养所物业管理项目签订物业服务委托合同。

*、该物业委托管理期限为合同签订之日起三年，合同一年一签。甲方根据对乙方的考核结果决定下一年是否续签。

*、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。物业管理服务须达到招标文件、委托管理合同设定有关要求。招标人定期对各品目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，招标人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。

*、招标人为中标人提供必要的办公用房、管理用房(含仓库及维修场所)等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用装修由中标人负责，在合同签订后**天内交给中标人，合同终止后**天内交回招标人。招标人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。

*、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。

*、根据业主需求，中标人应积极为招标人(业主)提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，中标人按实际发生数额向业主自行收取，参照省、市相关规定的标准收取；中标人应无条件配合甲方对院内的管理活动。

*、因中标人管理不善导致招标人(业主)财产受损或人身伤害的，中标人

应给予赔偿并承担相应的法律责任，招标人可以视情况解除本协议。

*、在合同执行期间，中标人须接受招标人以及有关行政主管部门的监管。

*、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人(业主)有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

**、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。

**、投标人在投标报价时，除对物业服务费用组成要求进行报价外，还要根据对各品目所列出的管理项目和服务要求分明细报价(如：人工成本、安保费用、绿化费用、保洁费用、管理佣金、税率、杂费等)。

**、投标人在报价时，人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。

**、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据各品目的实际情况在与中标人签订合同时一并签订《物业监管考评办法》。

**、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。

**、投标人在投标前可分别到各项目现场踏勘，投标人若还有疑问或对招标文件所列内容有不同理解的，招标人将集中在网上答疑。

**、招标人已设计、规划的，在招标文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次招标范围内。

**、中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息(电子文挡、书面文挡各一份)，严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任，招标人并有权视情况解除本协议。

(三)人员配置备数量与要求

*、人员数量

人数配置不得低于**人，各岗位人员分布可由中标企业根据岗位要求自行调整，但不得低于总人数要求。所有人员均与中标人建立劳动合同关系，与招标人无关，但招标人有权视服务情况要求中标人更换不适岗的相关人员。

*、人员要求

(*)热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

(*)树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于招标人(业主)。

(*)知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，中级以上职称，有丰富的行政机关物业服务经验。

(*)根据长沙市老干部休养所院内停车场地的实际情况，合理配置人员，保持院区车辆停放安全、有序。

(*)员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由中标人负责。

(*)安保人员年龄应低于**周岁以下，身高不低于***厘米，高中以上文化程度，应提供安保人员培训证、上岗证，退伍军人优先；保洁人员年龄在**周岁以下；专技人员提供相应岗位的专业资格证书和上岗证书；以上人员均须提供个人健康证明和无犯罪记录证明。

服务期：三年，合同一年一签

实施地点：长沙市老干部休养所(长沙市雨花区砂子塘路***号)

长沙市老干部休养所《物业监管考评办法》及《物业管理考核实施细则》

(一)《物业监管考评办法》

为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，提升物业服务质量在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

*、将委托物业管理的工作划分为八个项目，合计分值为***分，每个项目满分值分别为：①房屋管理**分；②机电设备管理**分；③公共区域及其设施管理**分；④清洁卫生管理**分；⑤安全保卫管理**分；⑥绿化管理**分；⑦服务受理*分；⑧保密管理*分。(详见《长沙市老干部休养所物业管理考核实施细则》)

*、长沙市老干部休养所服务管理部每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分低于**分(不含**分)，每少一分，处罚物业管理公司***元；因物业公司管理不善，引发院区重大安全事故、重大舆情等，市老干所有权解除该合同。四个季度考核得分均在**分(含)以上，合同自动续签至下一年。

*、对物业管理公司实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除。

(二)《长沙市老干部休养所物业管理考核实施细则》

结算方法

(*)付款人：长沙市老干部休养所(通过国库集中支付)

(*)付款方式：自合同签订之日起，甲方于每月*日前根据《物业监管考评办法》对乙方进行考核评分，经甲方考核后，根据考核结果核算费用，乙方向甲方提交真实合法且等额的增值税发票，甲方在收到乙方提供的发票后**个工作日内支付上月物业服务费用。

*、本项目采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，招标人不再支付任何费用。

*、投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

*、委托管理期限：合同期三年，合同一年一签，甲方根据对乙方的考核结果决定下一年是否续签，每年合同金额以本次招标的一年期的中标金额为准。续签条件见《物业监管考评办法》。

本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由物业公司免费提供，采购人不再支付任何费用。

其他未尽事宜在双方平等互信的基础上协商解决。对于上述项目要求，投标人应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。